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民法典物权编草案二审 聚焦物业管理难题
信息来源:新疆人大网    发稿作者:信息中心    发布时间:2019年05月10日   查看599次   字体:[] [] []

社区是城市的基本单元,要实现社区依法自治管理,前提和核心是保障业主自治为基础的公民私有财产权,完善物业管理制度为基础的社区管理制度。

 

  420日,《民法典物权编(草案)》二审稿提请第十三届全国人大常委会第十次会议审议。针对群众普遍反映的业主大会、业主委员会成立难,公共维修资金使用难,以及物业管理不规范、业主维权难等问题,草案二审稿作出回应。与会人员在审议时认为草案还有进一步完善的空间。

 

  业主大会、业主委员会成立难

 

  居委会给予指导和协助 难以从根本上解决问题

 

  现行物权法对业主大会、业主委员会行使权利作了比较充分的规定,但是在实践中,全国人大常委会委员李培林调研发现,很多社区没有设立业主大会或业主委员会,一些设立业主大会、业主委员会的社区,也大多存在建设不规范、履职不到位,甚至有的业主委员会由少数人掌控,出现侵害小区业主权益的情况。普通业主遇此情况,由于缺乏组织和反映渠道,往往无法获得有效救助。

 

  针对这种情况,草案二审稿增加规定:地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

 

  “修改得非常好。但是,从实际操作来看,这一规定似乎没有从根本上解决问题。”全国人大常委会委员刘修文建议结合业主委员会成立难、发挥作用更难等突出问题,进一步加强调查研究,修改完善有关规定。

 

  全国人大常委会委员刘海星建议草案增加规定,对业主大会和业主委员会的日常运作进行监督。当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时,依据草案规定,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

  考虑到从立案到审判往往时间长、环节复杂,不利于及时地保护业主权益,与会的全国人大代表朱惠英表示,老百姓很少跟法院打交道,这样规定的可操作性不强。刘海星委员建议增加救济途径,比如受侵害的业主亦可向政府有关部门或居民委员会投诉,等等。

 

  公共维修资金使用难

 

  从“双过四分之三”到“双过半” 依然很难操作

 

  记者采访中了解到,老旧小区加装电梯之所以推进缓慢,除了部分建筑条件所限,以及一二楼居民不想装等原因,后期的安全维护是主要问题。部分老旧小区原是单位公房,后因单位改制等历史原因,无物业公司管理,也无单位管理。若加装电梯,后期可能没有牵头单位负责电梯的维修保养。毕竟,长期维护是一笔不小的开支。

 

  与会的天津市人大常委会主任段春华坦言,完善公共维修资金使用的表决程序,是地方管理中的一件大事。“现行物权法规定公共维修资金使用的必须是‘双过四分之三’同意,这基本上是做不到的。”

 

  全国人大代表朱惠英也有同感,“我在调研时征求了很多相关主管部门的意见,他们也觉得,在维修基金的使用方面,业主如果要2/3以上同意,真的是很难的。”

 

  现在很多建筑都是八九十年代建的,有些设施到了需要维修的时候,像消防设施,明知道要修了,但是资金不能动的。段春华对草案二审稿将“双过四分之三”修改为“双过半”表示完全赞同。但是,草案中规定的筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施,以及改变共有部分的用途等事项,仍规定要有“双过四分之三”的业主同意。对此,朱惠英代表表示,依然难以操作。

 

  “有些社区的公共设施坏了没人管,很多群众有意见,希望法律规定能够易懂、管用。”全国人大常委会委员乃依木?亚森建议,草案应进一步细化,比如,建筑物及其附属设施的维修资金从哪里筹集,主体是谁,存在何处,由谁管理,业主如何申请使用,等等。

 

  全国人大常委会委员谭耀宗建议,以法律强制每一户缴纳“修缮积纳金”(也就是公共维修资金),在法律上明确规定如何筹集建筑物及其附属设施的维修资金,而不是交由业主来共同决定。

 

  业主维权难

 

  明确业主个人可对损害社区公益行为主张维权

 

  在现实生活中,任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违规饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为,在我国尤其是居民社区中较为普遍。针对此,草案二审稿增加规定:行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门投诉,有关行政主管部门应当依法处理。

 

  “这一规定本意很好,但不够完整。”刘修文委员说,违规饲养动物,违章搭建、侵占通道等行为,往往都是公开的、是有目共睹的,作为行政主管部门,本就应当依法处理。但是,依据这一规定,容易给人“民不举、官不究”的感觉。建议再进一步研究。

 

考虑到我国多数的住宅区还没有业主大会或业主委员会,李培林委员表示,如果只规定业主大会或业主委员会可以的话,整个权利要求的主体就大范围缩小了,他建议改成“业主、业主大会或者业主委员会”,只要他人违反了公共利益,业主个人也可以要求停止损害或者赔偿,等等。

 

来源:中国法院网

              
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